工业物业产权分割及分割转让，提升土地资源利用效能，激发产业发展动能

　　工业物业产权分割及分割转让：工业性质的国有建设用地上，已经确权登记的厂房、仓库等工业物业，按照一定的规则和程序，将其产权分割成若干个独立的单元，并可以进行转让、抵押等操作。旨在提高土地利用率，支持制造业企业盘活土地资源。

　　广州市黄埔区 广州开发区工业物业产权分割及分割转让工作指引

　　为进一步支持实体经济高质量发展，坚持“制造业立市”，提升土地资源利用效能，激发产业发展动能，根据工业物业产权分割及分割转让相关规定，结合我区实际，特制定本工作指引。

　　一、制定依据

　　（一）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）

　　（二）《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见》（穗府办规〔2023〕4号）

　　（三）《广州市工业和信息化局 广州市规划和自然资源局关于印发<广州市工业用地产业监管工作指引>的通知》（穗工信规字〔2021〕1号）

　　（四）《广州市黄埔区人民政府办公室 广州开发区管委会办公室关于印发<广州市黄埔区、广州开发区关于 项目用地的投入产出监管协议（示范文本）> <广州市黄埔区、广州开发区工业用地项目投入产出监管工作协调机制>的通知》（穗开管办〔2022〕2号）

　　二、适用范围

　　制造业企业在黄埔区、广州开发区辖内国有建设用地上已签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”），且土地用途为“工业用地”的建设项目，其用地范围内的厂房、仓库等产业用房产权（以下简称“工业物业产权”）办理分割或分割转让登记。

　　三、适用原则

　　在不改变工业用途的前提下，申请分割或分割转让的工业物业，应当同时符合以下条件：

　　（一）出让合同或其补充协议明确约定工业物业产权可分割或分割转让，已缴清地价款（含违约金）；

　　（二）工业用地及其上房屋已完成确权登记；

　　（三）未涉及违反行业监管要求，如已签订出让合同、项目监管协议、投资协议、承诺书等投资监管相关文件，应达到约定的指标要求；

　　（四）不涉及闲置用地，或已处理完毕；

　　（五）未纳入收储计划或城市更新计划范围，不涉及收回建设用地使用权；

　　（六）土地房屋已抵押的，应取得抵押权人同意分割或分割转让的书面证明；

　　（七）不存在法律法规规定不得分割及分割转让的其他情形。

　　四、分割及分割转让规定

　　（一）关于原土地批准文件或出让合同约定不得分割及分割转让的规定。原土地批准文件或出让合同约定不得分割及分割转让的，按批准文件或出让合同执行，但经区政府、管委会审批同意分割或分割转让，重新取得土地批准文件或签订出让合同补充协议后，可按规定进行分割或分割转让。

　　（二）关于原土地批准文件或出让合同未明确约定分割及分割转让的规定。原土地批准文件或出让合同未对分割及分割转让作明确约定，以及历史上已办理土地权属登记但未取得土地批准文件或未签订土地使用权出让合同的，经区政府、管委会审批同意分割或分割转让，重新取得土地批准文件或签订出让合同补充协议后，可按规定进行分割或分割转让。

　　（三）关于履约责任的规定。出让合同、项目监管协议、投资协议、承诺书等约定工业物业产权需整体确权、不得分割及分割转让的，或转让方未履行出让合同、项目监管协议、投资协议、承诺书等约定的主要义务且未承担相应违约责任的，原则上不得分割及分割转让；经区政府、管委会审批同意分割或分割转让的，转让方和受让方须与区相关监管职能部门签订新的项目监管协议。

　　（四）关于主体资格的规定。分割转让的工业物业在保持用于产业发展的前提下，受让方须经区工业和信息化部门按照省、市相关规定进行认定。分割登记、转让和受让的主体是否符合规定条件，由不动产登记机构征求区工业和信息化部门意见。

　　（五）关于分割单元的规定。可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割及分割转让，最小单元建筑面积不低于500平方米，最小单位内不得再进行分割。工业物业产权分割或分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，土地使用权应为共同共有，不得改变土地用途和房屋用途。

　　（六）关于分割转让比例的规定。工业物业分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60％。

　　（七）关于不得单独分割及分割转让的规定。工业用地范围内的配套行政办公及生活服务设施不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以按照产业用房的分割比例，同比例以幢、层、间等为基本单元进行分割、分割转让或抵押。工业用地的地下空间不得分割、分割转让和单独抵押。

　　（八）关于相关年限的规定。分割及分割转让后的土地使用年限为原工业用地的剩余使用年限。工业物业产权自完成分割转让不动产登记之日起5年内不得再次转让，起止时间须在不动产登记簿及不动产权证书注记。

　　（九）其他规定。如出让合同或其补充协议约定申请购买工业物业的企业，应当入驻并租用和投产该工业物业满2年以上，由转让方向区政府和区工业和信息化部门申请，待具备承诺书条件后再行申请办理分割转让登记的，按约定执行。

　　五、办理流程

　　按照不动产登记连续登记原则，工业物业产权分割或分割转让应先办理首次登记，后依次按规定办理变更登记（分割登记）、转移登记。

　　（一）原已明确约定可分割、分割转让的情形

　　1.首次登记。企业应首先按照国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）办理指引（企业法人或其他组织建设房屋）向区不动产登记中心申请办理工业用地上的所有建筑物首次登记。

　　2.分割登记。企业按照分割要求制定分割方案，并按照国有建设用地使用权及房屋所有权登记（变更登记）办理指引（分割、合并登记）向区不动产登记中心申请办理分割登记。

　　3.转移登记。同时明确可转让的，在完成分割登记后，由转受让双方按照企业间存量非住宅转移登记办理指引向区不动产登记中心申请办理转移登记。其中，相关转让、受让的主体资格认定由区不动产登记中心征询区工业和信息化部门意见，征求意见时间不计入不动产登记办理时限。不动产登记结果抄送相关部门，便于信息共享，加强后续监管。

　　上述办理指引存在动态调整情况，具体可查询广州市规划和自然资源局网站（http://ghzyj.gz.gov.cn）业务频道-不动产登记-办理指引。

　　（二）原约定需整体确权或不得分割、分割转让或未明确约定分割、分割转让的情形

　　1.由制造业企业向区工业和信息化部门提出申请，其中涉及约定达产目标的项目，未达产前，转对应项目招商部门处理申请事项。申请企业为科技企业孵化器运营机构（需经国家、省、市任一级科技主管部门认定）的，指引企业向区科技部门提出申请。

　　2.对应项目招商部门或区工业和信息化部门或区科技部门应结合上述适用原则、分割及分割转让规定以及区产业发展规划和需求，综合考虑项目投入产出要求、税收、经济贡献和成长性等方面，审慎进行研究审查，必要时可征询涉及职能部门意见，确保工业物业真正用于实体经济发展。如审查后允许企业分割或分割转让的，应同时明确分割或分割转让具体要求及后续监管要求，就分割或分割转让事项报请区政府、管委会审批。

　　3.经区政府、管委会审批同意分割或分割转让的，按程序签订出让合同的补充协议，同时区相关监管职能部门分别与转、受让双方签订新的项目监管协议。

　　4.企业凭出让合同补充协议，按照五（一）点办理流程向区不动产登记中心申请办理不动产登记手续。

　　六、名词解释

　　（一）产业用房，仅指工业项目上规划用途为“厂房”“仓库”类的房屋。

　　（二）分割，仅明确约定可分割的，则权利人不变，仅可按规定申请分割登记，不得转让。

　　（三）分割转让，如明确约定可分割转让的，则在原权利人按规定完成分割登记后，再由转受让双方共同申请办理转移登记。

　　（四）区相关监管职能部门，按《广州市黄埔区人民政府办公室 广州开发区管委会办公室关于印发<广州市黄埔区、广州开发区关于____项目用地的投入产出监管协议（示范文本）><广州市黄埔区、广州开发区工业用地项目投入产出监管工作协调机制>的通知》规定执行。

　　（五）科技企业孵化器，是指以促进科技成果转化，培育科技企业和企业家精神为宗旨，提供物理空间、共享设施和专业化服务的科技创业服务机构，是国家创新体系的重要组成部分、创新创业人才的培养基地、大众创新创业的支撑平台。

　　七、其他

　　（一）工业物业产权分割及分割转让优先考虑对本区作出经济贡献的先进制造业企业。

　　（二）新型产业用地、工业大厦和高标准厂房内产业用房分割及分割转让事项按照穗府办规〔2022〕5号文执行。

　　（三）对区属国企名下产业园区专精特新企业实施分割转让和定向租赁的，按《黄埔区广州开发区专精特新产业用房试点园区实施方案》（穗开管办〔2023〕20号）执行。

　　（四）本工作指引实施后的工业物业产权分割或分割转让适用该规定。本指引所引用的政策法规文件如因修改或重新制定被替代的，应适用最新文件。

　　本工作指引自印发之日起实行，有效期2年。结合实行情况适时修订。