随着全球经济的持续发展与全球价值链的重构，产业园区作为区域经济的重要载体，其地位与作用日益凸显。特别是在“十四五”规划和新发展格局的引领下，中国产业园区正加速向高端化、智能化、绿色化方向转型，成为推动经济高质量发展的新引擎。与此同时，以5G、人工智能、大数据中心、工业互联网等为代表的新型基础设施建设正高速推进，产业园区的升级与发展也迎来了新的机遇。
近日，以“增长：创造新动力”为主题的2024观点产业年会在广州召开，观点机构发布“卓越指数 • 2024产业卓越表现”研究成果和表彰榜单，招商蛇口、华发产业新空间、普洛斯中国、大悦城控股产业等一批获得卓越成就的产业园区运营企业受到表彰。活动当天，产业园区运营领域的知名企业代表就产业园区发展的当下与未来展开讨论，为产业园区的转型升级出谋划策。
寻求创新动力，发展新型产业形态
产业园区发展的机遇“新”在哪里？上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理、观点产业研究院顾问葛培健给出方向，“新一轮改革‘新’在哪里？一是赋予新的战略使命的主阵地，二是培育产业集群的主战场，三是推进科技创新体系建设的主引擎，四是探索对外开放新高地的试验田，五是推进区域战略协同发展的增长极。”
葛培健表示，相应地，产业园区可以在深化园区管理体制改革上寻求新动力、在构建现代化产业体系上寻求新作为、在规范招商引资治理型改革中寻求新模式、在深耕特色主题园区上寻求新突破，以及在创新开发主体商业模式上寻求新变革。
在产业园微操运作上，润城新产业副总经理肖琴提倡向跨境电商学习打造柔性供应链：用招商前置掌握客户的需求，打造高性价比的产品。在肖琴看来，不同的行业门类对产品有着不同的要求，根据所处的不同城市区位，研究客户类型及产品不同形态的组成。
IWG集团中国区总裁胡懋认为，办公楼宇经济是产业园区发展的重要引擎，它推动产业园区的经济发展成为重要的组成部分，对于产业园区的资产增值具有很大的作用。“对于产业园区来讲，混合办公是需要抓住的变化趋势。要把灵活办公作为楼宇经济进行改革、发展调整的策略，共享办公的模式也应该为更多业主所采用。”
深圳市国际湾区投资发展有限公司副总经理廖旭琦认为，物流园区不只是单纯的仓储服务商，还是着产业升级上下游的协调器，给企业提供综合性的服务，提供上下游的增值。落实到未来物流园区的发展方向，廖旭琦表示一是深化产业链协同，二是加强数字化创新，三是打造可持续性物流生态。“物流园区转型升级是整体园区的重要推动力，也是企业长远发展的重要选择。在物流发展的过程中，我们不只是做一个最基础的物流服务商，还要增加客户的黏性，增加上下游的服务价值。”
回归产品初心，拥抱时代机遇
当前，产业园区运营行业进入存量时代，园区同质化现象加剧，空置率与回报情况成为产业园区运营面临的主要挑战。顺丰房托执行董事及行政总裁翟廸强却对产业园区、物流仓储的未来发展保持乐观态度。翟廸强认为中国的经济发展目前处于调整期，现在增长减慢的情况是正常的，但在电商持续发展、物流地产、产业园区需求慢慢增加的情况下，供需不平衡的情况会在未来几年改善。
中电光谷集团副总裁、南方区总裁李明辉分析认为，过去产业地产商逻辑的内在缺陷就是把不动产投资收益始终作为首要目标。“一个成功的园区，其开发的核心价值应该是提高土地要素的配置效率，并有效控制成本。这不仅需要稳定的政策环境、系统化的专业能力双向共同作用，此外还需要结合合理的市场供需结构。”
招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元则表示，在产业园区出现“退租潮”的困境之下，园区运营方更是要回归产业本质，坚定产业思维与战略转型，在大方向上要接纳变化，保持初心。
中金基金副总经理、董事总经理李耀光从产业不动产REITs的角度出发，看向了产业资本与园区的未来。他认为，产业地产是真正的、没有到期日的长期资本，企业要拥抱产业不动产公募REITs的时代机遇，充分发挥产业不动产公募REITs的相关作用。“REITs是投融管退的最后一环，有了REITs，投融管退就通了，整个链条里需要思考的内容就不一样了。资本浪潮、上市通路打开，产业与物流园区也迎来了更多的破局可能。”
